昆山开发区、昆山高新区、花桥经济开发区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，各城市管理办事处，市各委办局、各直属单位：

《昆山市新建成品住房建设管理办法》业经市政府第64次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                  昆山市人民政府

2020年10月12日

   （此件公开发布）

昆山市新建成品住房建设管理办法

为规范全市新建成品住房建设行为，压实各参建单位主体责任，强化工程质量管理，提升成品住房品质，维护人民群众合法权益，依据《建设工程质量管理条例》《商品房销售管理办法》和《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》等文件规定，就加强全市新建成品住房建设管理，制定如下管理办法。

一、成品住房建设基本规定

（一）成品住房是指套内所有功能空间固定面的铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。成品住房装修工程应积极推行标准化、模块化、集成化和干法施工的装配化装修方式。

（二）成品住房装修工程应由具备相应资质的设计、施工、监理等单位承担，并形成完整的设计、施工、验收等文件资料。成品住房装修工程应同房屋主体工程同步设计、同步报建、同步建设、同步交付。

（三）成品住房设计应与建筑结构、设备一体化集成设计。建设单位应当在房屋主体工程施工图审查完成前报送装修工程施工图审查。建设过程中装修工程设计原则上不得变更，必须变更的应按规定报原施工图审查机构审查。

（四）建设单位应一次性办理房屋主体工程和装修工程建设工程施工许可手续和质量安全监督手续，成品住房的安装、装饰装修等专业承包工程不得单独办理施工许可手续。施工许可证中应明确成品住房范围。成品住房装修工程应由工程总承包单位实施施工或管理，应由工程原土建监理单位实施监理。

（五）成品住房装修应积极采用通过产品认证的住宅部品、材料，确保工程质量。严禁使用国家明令淘汰的部品、材料。成品住房装修工程所采用的部品、材料的质量、规格、品种和有害物质限量等应符合设计要求和国家现行有关标准的规定。建设单位的广告宣传资料应向市场监管部门进行备案。

（六）建设单位和消费者签订成品住房买卖合同时，应在买卖合同基本情况中明确注明所购房屋性质为成品住房，并提供装修主要部品、材料、设备表。如工程建设周期较长，所订购产品因厂家等原因发生变化，建设单位应在买卖合同中就此类可能产生的变化约定处理方式，可采用1—2种装修材料或成品设备备选，不应使用“高级”“优质”“同等档次品牌”等模糊性表述，产品品质不低于原产品标准。成品住房建设单位应在毛坯房交接验收合格后进行集中装修，不得为了规避监管引导业主与第三方装修单位单独签订装修协议。

二、实行“交付标准样板房”制度

（一）建设单位在新建成品住房首次申报价格备案前，应在销售现场设置“交付标准样板房”（以下简称“样板房”），样板房建设应依法办理相关建设手续，鼓励有条件的在可售房源内设置样板房。样板房应严格按照设计文件和装修标准提前施工完成，对所有装饰装修交付标准一致的户型，可选择典型户型制作样板房，对装饰装修标准不同的户型必须制作不同的样板房。样板房要真实反映户型、结构尺寸、装饰装修标准和施工质量等，不得增加交付标准以外的其他装饰和布置。

（二）样板房施工完成后，建设单位应组织各责任主体按照设计文件、主要部品、材料、设备表及相关验收规范、标准进行工程验收。市发改委、住建局和属地政府相关职能部门对样板房验收进行监督。验收合格的样板房，作为成品住房价格、销售、验收和交房的重要参照标准和依据，不得擅自更改。销售现场样板房不得随意拆除、迁移，直到可售房源内样板房设置完成。建设单位如需拆除、迁移样板房，应至少提前一个月委托公证处进行公证并做好影像留存。

（三）建设单位应在样板房内公示成品住房的相关建设信息，包括：实施成品住房建设的楼栋、户型，建筑和装饰装修的设计、施工单位，主要部品、材料、设备表（包括材质、规格、品牌、型号等，不得只标品牌）、备选的装修材料或成品设备、装饰工程施工工艺视频展示等。

（四）建设单位在与购房人签订《商品房买卖合同》前，应向购房人展示样板房，并确保购房人知晓装修标准。样板房设置在可售房源内的，建设单位应提供必要的安全设施、安全行走通道，给购房人提供安全的看房条件。

（五）装饰装修批量施工前，应在各标段可售房源内设置典型户型样板房，并保留至相同类型房屋取得交付使用备案证书不少于三个月后予以处置。成品住房装修应对样板房进行室内环境污染控制检测，检测结果达标后才能进行装饰装修的批量施工。建设单位应保证装饰装修批量施工与样板房采取相同的装修材料和成品设备，且施工质量不得低于样板房的质量标准。

三、严格成品住房工程验收管理

（一）成品住房装饰装修施工前，应制定交接验收方案，验收方案中应明确验收内容、验收标准、参加人员、检验仪器（或工具）、交接范围等内容。建设单位应组织设计、施工、监理单位相关人员进行交接验收。交接验收前应按相关要求完成淋水蓄水试验并合格。交接验收应对工程实体质量进行验收，验收中应对裂缝、渗漏等常见质量缺陷进行重点排查，明确质量缺陷责任主体，并形成书面验收意见。责任单位对交接验收中发现的质量问题应制定整改方案并进行整改，符合要求后及时进行交接。

（二）建设单位严格落实工程竣工验收制度，按分户验收相关规定，实行“一房一验”，分户验收以涉及安全性能、使用功能、观感质量及几何尺寸等内容为检查重点，每户张贴“成品住房装修工程质量分户验收合格证”。分户验收不合格的，应按规定处理并重新组织分户验收通过后，方可进行竣工验收及备案。

（三）建设单位应组织参建各方、物业公司对装修内容进行全数检查。建设单位应安排工地开放活动，征询购房业主意见，根据反馈意见进行整改。

四、规范成品住房保修及质量投诉处理工作

（一）建设单位是成品住房工程质量的第一责任人，应承担成品住房工程质量责任及售后服务。建设单位应成立工程质量缺陷投诉受理和保修管理机构，建立内部投诉处理机制，强化内部管理责任，明确投诉处理流程，畅通投诉反馈渠道，及时处理商品房买受人诉求。

（二）建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，并符合国家有关规定。成品住房在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，建设单位和施工单位应当履行保修义务。

（三）成品住房交付时，建设单位除向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》外，还应提供装修主要部品、材料、设备表及装修水、电等管线示意图等。

（四）鼓励开发建设单位对成品住房装修部分引入质量保险制度，鼓励开发建设单位或物业服务企业提供成品住房的维修、保养服务，提供智能家居和健康住宅系统升级等持续服务。

五、落实参建单位主体责任

（一）建设单位是工程质量的第一责任主体，应当健全质量管理体系，对成品住房设计、施工、采购、验收、交付及售后等环节实施全过程质量管理。强化施工现场管控，进一步加大对“样板房、交接检验、分户验收、竣工验收”等关键施工环节管理，在源头上保证成品住房工程质量。建设单位应依据规定保证装修工程的合理工期、造价成本和建设标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件。建设单位应按规定组织成品住房质量验收，严禁将不合格的成品住房验收通过并交付使用。

（二）设计单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同进行装饰装修设计，严格执行《住宅设计规范》（GB50096）、《住宅设计标准》（DGJ32/J26）、《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367）、《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691）等规范标准，设计深度符合相关规定，对设计质量负责。设计单位应按规定参与图纸会审，就审查合格的施工图设计文件向施工单位作出设计技术交底和详细说明，并参加成品住房验收和工程质量问题及投诉调查处理。

（三）施工总承包单位对成品住房工程质量负总责，实行专业施工的分包单位承担分包责任。施工单位应当建立健全质量保证体系，严格按照法律、法规、施工图设计文件、施工技术标准和合同进行装饰装修施工，对施工质量安全负责。施工总承包单位应加强总分包管理，总承包和专业分包单位严格履行各自职责，做好施工人员岗前培训和技术交底工作，装饰装修专项施工方案应按规定编制和审批，加强材料、设备的质量管理，强化施工工序质量管控，严格执行验收程序。

（四）监理单位应建立健全质量安全管理体系，配备的专业人员应与装修工程相适应。监理单位应根据成品住房装修特点，编制专项监理实施细则并实施。监理单位应对成品住房装修所用部品及材料、工序、检验批等进行验收。监理单位应严格按照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施监理。

六、强化行业监督管理

（一）住房和城乡建设行政主管部门和各区镇建管部门应依据有关法律、法规、规章和工程建设强制性标准，加强对成品住房建设的监督管理，按照“双随机、一公开”原则，不定期组织开展成品住房建设专项检查和巡查。加强装修工程承发包行为和施工过程质量监督管理，强化关键施工节点和主要建筑材料的监督抽查抽测力度，督促落实样板房制度。对质量管理混乱、质量投诉多的项目，要加大检查频次和力度。对违反法律法规、强制性标准的责任单位和人员，应责令整改；情节严重的，依法给予行政处罚。

（二）住房和城乡建设行政主管部门可通过政府购买服务的方式，委托具有相应资质的技术服务机构对成品住房的装饰装修质量、重要使用功能等进行检查、检测，出具检查报告。建设单位应根据检查报告内容，组织施工、监理单位对存在问题进行整改，整改完成后须经技术服务机构复查，形成复查记录。

（三）施工图审查机构应严格履行审图职责，按照《苏州市成品住宅室内装修施工图设计文件审查要点》，对不符合国家强制性标准的施工图和降低装修标准的设计变更不予审查通过。成品住房主体和装修工程施工图审查合格后，一并发放施工图审查合格证，合格证中应明确成品住房范围。建设单位未按规定在房屋主体工程施工图审查完成前报送装修工程施工图审查的，审图机构不予办理装修工程施工图审查手续。

（四）工程质量监督机构应当在施工阶段加大对装修材料、施工质量的检查力度。加强成品住房的分户验收监督抽查工作，严格按照《江苏省住宅工程质量分户验收规程》（DGJ32/TJ103）和《成品住房装修技术标准》（DB32/T3691）等有关文件及技术标准的规定，对建设单位组织分户验收的程序和执行标准情况开展监督抽查。在竣工验收阶段严格按照工程质量验收标准，对质量不过关的一律责令整改并重新组织验收。

（五）装修工程施工合同应报价格部门备案，作为住宅价格备案的参考依据。装修工程施工合同价格明显低于市场价的，相关监管部门将对工程发包价格、承发包行为等进行重点检查，经调查发现建设单位隐瞒有关情况或者提供虚假材料，采用欺骗等不正当手段进行住宅价格备案的，依法对违法违规行为进行查处。

（六）市场监管部门应对建设单位的广告宣传行为，对生产、销售违反《产品质量法》规定的装饰装修部品、材料、设备等违法行为进行监督管理，并依法查处相关违法行为。

（七）对于建设、施工单位未按规定履行质量保修责任，不积极协调处理成品住房质量投诉的，由建设行政主管部门予以通报批评，降低企业信用评价等级，并列为重点监管对象；对于情节严重、拒不整改的，依法严肃查处。

本管理办法自2020年12月1日起实施。